Parcarile Subterane – o provocare pentru multe proiecte imobiliare

Proiectare-Parcari-SubteraneCel putin in Bucuresti, legea este clara: pentru fiecare apartament sub 100 metri patrati se va asigura cate un loc de parcare, iar pentru apartamentele mai mari, cate doua locuri de parcare pentru fiecare apartament. Pentru cladirile de birouri, norma creste mult mai mult, fiind necesar cate un loc de parcare pentru fiecare 50 de metri patrati.
Daca pentru spatiile de birouri acest lucru nu este o provocare decat prin numarul mare de locuri de parcare necesare, pentru cladirile rezidentiale, mai apare o problema extrem de dificila:
Parcarea subterana dicteaza modul in care structura se desfasoara si la nivelele supraterane. Faptul ca un loc de parcare are 2,50 x 5,00 metri, face ca structura sa aiba deschideri de 5,00 sau 7,50 m.

In plus, mare parte din structura trebuie sa fie realizata cu stalpi si mai putin cu diafragme din beton armat, deoarece un pachet de 2 sau 3 locuri de parcare necesita deschidere si inspre calea de rulare.
Pasul de 5,00 metri se potriveste foarte prost cu necesarul de compartimentare de la etajele supraterane, cei 5 metri fiind insuficienti pentru realizarea a doua camere.
Deschiderile de 7,50 metri sunt insa pur si simplu foarte scumpe, deoarece se iese din zona de eficienta superioara a betonului armat.
· Aparent singura solutie este realizarea unui plan liber al etajului cu apartamente, in care compartimentarea sa nu tina cont de structura. Acest fapt face insa ca pentru respectarea inaltimii libere minime de 2,50 m, inaltimea etajului sa fie mai mare cu cel putin 50-60 cm (inaltimea grinzilor). La un numar de 10 Etaje, asta inseamna inaltarea constructiei cu minim 5,00 metri, ceea ce practic inseamna peste un intreg etaj, sau altfel spus, fiecare etaj are un cost aditional de minim 15% pentru structura si alti 15% pentru finisajele exterioare. In plus, adesea regulamentul de urbanism nu limiteaza numai numarul de etaje, ci si inaltimea reala a constructiei. Daca pentru un P+10, inaltimea este stabilita prin PUZ la 32 metri, aceasta solutie inseamna pur si simplu depasirea acestui indicator, sau, altfel spus, respingerea proiectului de catre arhitectul sef de sector.

· Realizarea unui planseu tip Dala groasa elimina practic grinzile din casa, permitand mentinerea etajului in limite rezonabile. Neajunsul il reprezinta insa un consum sporit de beton armat pentru fiecare metru patrat, consumurile urcand pana la 90 kg de fier per metrul patrat, iar betonul pana la 0,60 mc/mp., fata de un consum normal de 60 kg/mp si 0,40 mc/mp, adica un cost suplimentar de aproximativ 50 Euro/mp, ceea ce inseamna un cost de 20% mai mare pentru structura, insa mentinerea in aceiasi parametri ai costurilor finisajelor exterioare.

· Realizarea unuei trame structurale la subsol care sa respecte modul de conformare al apartamentelor duce insa la pierderi consioderabile de locuri de parcare, pierderi de cel putin 30%. Pentru ca numarul de locuri de parcare primeaza insa in fata CUT-ului (Coeficientul de Utilizare al Terenului). Daca acest fapt inseamna realizarea unui alt nivel de subsol, sau limitarea suprafetei desfasurate la cat permite numarul de locuri de parcare astfel obtinute, cel mai probabil ca proiectul poate fi considerat o nereusita financiara.
Mai mult decat cele de mai sus, parcarea subterana adesea se „contrazice” cu volumul obtinut din PUZ-ul sau PUD-ul anterior aprobat. Proiectele de urbanism pacatuiesc adesea prin retrageri succesive care nu prea au cum sa respecte o logica structurala la care pur si simplu nimeni nu se gandeste in focurile Comisiei tehnice de urbanism.

Trama data de locurile de parcare poate aduce restrictii majore asupra modului in care sunt amplasate si conformate nodurile de circulatie, fapt care se traduce usor in mult mai multe costuri ulterioare aduse de conformarea deficitara a elementelor structurale.

Orice solutie ar fi adoptata in proiect, cu siguranta ca parcarile subterane aduc costuri considerabile oricarui proiect imobiliar.

Poate ca cea mai interesanta solutie ar fi cea a realizarii unei constructii separate, exclusiv de parcari. Aceasta ar degreva proiectele imobiliare de foarte multe constrangeri, costurile ar fi pur si simplu optimizate de structuri bine conformate si adaptate partiurilor de arhitectura. Desigur ca in acest caz, apetitul locatarilor unui astfel de proiect s-ar putea sa le convina prea putin faptul ca parcarea autoturismului necesita 15-30 de minute zilnic.

Cel mai adesea multe probleme pornesc din studiul insuficient de solutie realizat in faza urbanistica a proiectului (PUZ). Urbanistii tind sa ia prea putin in consideratie ce inseamna o cladire de o asemenea complexitate. Am vazut numeroase PUZ-uri in care inaltimea de nivel era considerata numai 2,70 metri, ceea ce este virtual imposibil. De asemenea, PUZ-uri pentru proiecte de birouri in care inaltimea de 3,00 m pe nivel este pur si simplu hilara, un minim necesar fiind de 3,50-4,00.

De aceea, studiul precoce al solutiilor arhitecturale si structurale pentru aproape orice proiect de mari dimensiuni este strict necesar. Cu cat tandemul arhitect-inginer de structuri este mai tarziu implicat in proiect, cu atat mai mari sunt sansele ca acea cladire sa fie costisitoare aparennt fara motiv.

2017-03-23T15:48:19+00:00 februarie 24th, 2011|Categories: Consultanța-Dezvoltări-Imobiliare, Noutati|Comentariile sunt închise pentru Parcarile Subterane – o provocare pentru multe proiecte imobiliare