Terenuri pentru construcții. Capcane imobiliare

Home/Articole/Consultanța-Dezvoltări-Imobiliare, Noutati/Terenuri pentru construcții. Capcane imobiliare

Terenuri pentru construcții. Capcane imobiliare

Terenuri pentru construcțiiTerenuri pentru construcții

În ultimii ani am oferit consultații clienților noștri privind fezabilitatea achiziționării unor terenuri pentru construcții. Aceasta s-a întâmplat și în perioada boom-ului imobiliar, dar și după. Am evaluat diverse terenuri pentru construcții de locuințe, sau a unor dezvoltări imobiliare. Am studiat zeci, dacă nu chiar sute de oferte de terenuri pentru construcții.

Ca arhitect nu am cum să verific soliditatea juridică a actelor de proprietate. Pentru aceasta există avocații și notarii, ba chiar și agenții imobiliari. Noi am verificat dacă și ce se poate construi pe un teren. Pentru dezvoltările imobiliare evaluăm cât costa investiția. De asemenea, estimăm ce spații sunt vandabile sau închiriabile. Verificăm cum și dacă se pot asigura locurile de parcare. Estimăm anumiți parametri financiari ai investiției (costuri pentru structura de rezistență, costuri pentru finisaje, instalații etc).

Certificate de urbanism pentru terenuri de vânzare

Adesea cele mai periculoase terenuri sunt cele care aparent oferă cele mai mari garanții. Agențiile imobiliare atașează certificate de urbanism pentru unele terenuri de construcții. Aceste certificate de urbanism sunt „pentru informare” sau „pentru înstrăinare”. Certificatul de urbanism în mod normal arată regulamentul de urbanism al zonei.

Am ajuns astfel să văd zeci de certificate de urbanism „pentru P+13”. În București cel puțin, există numeroase zone în care Regulamentul Local de Urbanism permite construcția unor clădiri având 14 niveluri. Situația este însa mult mai complicata de atât. Permisivitatea este corectată de anumite condiții pe care parcela de teren trebuie sa le asigure. Este vorba despre poziția pe anumite străzi, deschiderea terenului, vecinătăți. Într-o zonă în care se pot construi teoretic 14 niveluri, sunt permise doar 3, 4, sau 5! Încercarea ulterioară de a modifica regimul de înălțime de la P+4 la P+10, are șanse relativ mici.  Un astfel de demers este lung și complicat.
Nici măcar terenurile având PUZ-uri aprobate și aflate în vigoare nu sunt garanții. Nu vreau să-i acuz de nimic pe colegii urbaniști, însă… Am văzut PUZ-uri care permit construcția unor clădiri de birouri, P+9, însa cu înălțimea maxima de 27 metri. Etajul curent al unei clădiri de birouri are însa cel puțin 3,60, dacă nu chiar 4 metri înălțime! Astfel, pe teren se pot construi de fapt doar P+6 sau P+7.

Rețele subterane care fac un teren neconstruibil

De rețelele de utilități de sub terenurile achiziționate știe deja cam toată lumea. Am văzut dezvoltatori care verifica parcelele cu detectoare de metale. Se asigură că nu există țevi de gaze, apă, termoficare, linii electrice șamd. Pe un teren cu un PUD în urma cu mai multi ani se aflau rețele ale Romtelecomului. (Pentru PUD trebuia și un aviz de amplasament de la Romtelecom.) Apoi, de la aceeași instituție a primit aviz negativ. Pe parcelă nu numai ca treceau rețele de fibra optica, dar este amplasat chiar și un cămin pentru racorduri.  Atât rețelele cât și căminul erau funcționale.
Situațiile de mai sus se referă la terenuri de construcții din București.  În capitală exista totuși o disciplina destul de ridicată în construcții și în autorizarea construcțiilor.

Un client a achiziționat un teren având un PUZ aprobat, aflat în vigoare, aproape de București. După achiziție, prin certificatul de urbanism, primăria i-a solicitat un nou PUZ! Primul PUZ era pentru „parc industrial” iar prin cererea de certificat s-a solicitat „fabrică”. În plus, PUZ-ul inițial era întocmit pentru o zona mai larga. Clientul achiziționase doar cca 20% din teren.
Cazurile ca cele de mai sus aduc mari întârzieri. Vorbim de luni de zile, uneori până la un an în derularea investiției. Alteori presupune anularea ei totală. Dezvoltatorul scoate pe piață 20-30 de apartamente în martie 2009 în loc de martie 2008, nu?
Și terenurile destinate construcțiilor de case și vile pot sa fie virtual neconstruibile. Însă chiar dacă investiția este mai mica, un eventual eșec poate fi mult mai tragic.

Verificarea unui teren pentru construcții

Achiziția unui teren pentru construcții se face cu un scop. Verificarea bunului trebuie sa se facă pornind de la aceste considerații, în primul rând.

Dacă pentru o anumita investiție trebuie sa fie asigurate 100 de locuri de parcare, trebuie căutate soluții înainte. Un birou de arhitectura își poate asuma responsabilitatea în această chestiune. Însă soluția poate presupune realizarea 2-3 subsoluri în loc de unul singur. Un dezvoltator trebuie sa știe asta atunci când semnează actele în fata notarului. Altfel, investiția poate fi un eșec total.

2017-03-23T15:48:18+00:00 iunie 30th, 2011|Categories: Consultanța-Dezvoltări-Imobiliare, Noutati|Comentariile sunt închise pentru Terenuri pentru construcții. Capcane imobiliare